КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Нормативная правовая база:
– Жилищный кодекс Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 417-ФЗ);
- Приказ Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах»;
- Закон Ивановской области от 27.06.2013 № 51-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Ивановской области»;
- постановление Правительства Ивановской области от 30.04.2014 № 164-п «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ивановской области»;
- постановление Правительства Ивановской области от 31.12.2013 № 579-п «Об утверждении порядков, регулирующих отношения в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ивановской области» (вместе с «Порядком проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, расположенных на территории Ивановской области», «Порядком и условиями предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», «Порядком предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет, и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с частью 7 статьи 177 и статьей 183 Жилищного кодекса Российской Федерации», «Порядком выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме и использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации», «Порядком осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и обеспечением сохранности этих средств», «Порядком утверждения краткосрочных (сроком до трех лет) планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», «Порядком принятия решения о проведении аудита годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности регионального оператора, утверждения договора с аудиторской организацией (аудитором), размещения на сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет годового отчета регионального оператора и аудиторского заключения»;
- постановление Правительства Ивановской области от 31.12.2013 № 578-п «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ивановской области»;
- распоряжение Правительства Ивановской области от 21.01.2014 № 9-рп «Об утверждении структуры органов управления некоммерческой организации «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ивановской области».
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в России произошло обновление законодательства в сфере регулирования отношений по капитальному ремонту многоквартирных домов, направленное на усиление его эффективности, а также изменение порядка и условий финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Особенно обращают на себя внимание положения, определяющие формирование и использование фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Ремонт делится на текущий, восстановительный и капитальный.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и т.п.) соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы, которая устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.
При любом способе управления многоквартирным домом плата на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, при этом не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде находится квартира и сколько человек в ней проживает. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах возлагается на собственников помещений.
|
Способы формирования фонда капитального ремонта собственниками помещений в многоквартирном доме |
|
Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора |
|
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого определен региональный оператор |
|
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом непосредственно товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом |
1. Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда в установленные сроки (в данном случае за собственников помещений в многоквартирном доме решение принимает орган местного самоуправления), обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственниками помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
2. В случае если многоквартирный дом находится под управлением управляющей организации, либо находится на непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме, собственники так же в течение шести месяцев со дня официального опубликования региональной программы капитального ремонта вправе принять только одно решение предусмотренное II вариантом, то есть принять решение о формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытым для конкретного дома региональным оператором и передать протокол региональному оператору.
С 1 января 2015 года в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ владельцем специального счета может быть управляющая компания.
3. В случае если многоквартирный дом управляется товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта принять и реализовать один из способов формирования фонда капитального ремонта.
! Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ивановской области утверждена Постановлением Правительства Ивановской области от 30.04.2014 № 164-п.
! Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Создание инициативной группы собственников помещений в многоквартирном доме
В случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (часть 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (часть 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации).
На практике в состав инициативной группы обычно входит количество людей равное количеству подъездов, но не менее 3 человек.
Задача инициативной группы выявить активную часть жителей и распределить роли в соответствии с возможностями, навыками и интересами активистов, проводить разъяснительную работу с собственниками помещений в многоквартирном доме.
2. Инициирование общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Инициатором собрания может выступать:
1. Председатель и (или) совет многоквартирного дома;
2. Председатель и (или) правление товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
3. Инициативная группа, созданная из числа собственников,
4. Любой собственник многоквартирного дома;
5. Орган местного самоуправления.
3. Формирование повестки дня
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решения по следующим вопросам:
1. Выборы Председателя и Секретаря общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2. Принятие решения о выборе способа формирования Фонда капитального ремонта многоквартирного дома;
3. Принятие решения по размеру взноса собственниками помещений на проведение капитального ремонта многоквартирного дома;
4. Определение владельца специального счета (данный пункт рассматривается в случае принятия решения о формировании способа капитального ремонта на специальном счете);
5. Принятие решения об определении кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет (в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете);
6. Определение источника финансирования расходов по содержанию специального счета (данный пункт рассматривается в случае принятия решения о формировании способа капитального ремонта на специальном счете, собственником которого выступает товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив);
7. Принятие решения по выбору лица, уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома во взаимоотношениях с региональным оператором по вопросам проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
4. Уведомление собственников помещений в многоквартирном доме
о проведении общего собрания
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (Прилагается):
1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. Форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3. Дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. Повестка дня данного собрания;
5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
|
Формы проведения собрания |
|
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме |
|
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования |
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (Прилагается).
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
6. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
В случае если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (части 1, 2 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации).
7. Решения общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны (Прилагается):
1. Дата, время и место проведения собрания;
2. Сведения о лицах, принявших участие в собрании;
3. Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4. Сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5. Сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны (Прилагается):
1. Дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества;
2. Сведения о лицах, принявших участие в голосовании;
3. Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4. Сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5. Сведения о лицах, подписавших протокол;
6. Сведения о документе, подтверждающее право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется в двух подлинных экземплярах.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
8. Уведомление собственников помещений в многоквартирном доме
о решениях, принятых общим собранием
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (прилагается).
9. Направление информации о принятом решении о способе формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
1. Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в Службу государственной жилищной инспекции Ивановской области (г. Иваново, ул. Театральная, д. 16, каб. 30) уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, справки банка об открытии специального счета.
2. В случае если владельцем специального счета выбрано товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан уведомить об открытии специального счета Службу государственной жилищной инспекции Ивановской области в порядке, установленном законодательством Ивановской области.
Владелец специального счета обязан представлять в орган государственного жилищного надзора Ивановской области следующие сведения:
1) уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением:
а) копии протокола общего собрания собственников помещений о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б) справки банка об открытии специального счета;
в) информации о многоквартирном доме (адрес многоквартирного дома, площадь жилых помещений в многоквартирном доме, площадь нежилых помещений в многоквартирном доме, количество жилых и нежилых помещений, год ввода в эксплуатацию, год проведения последнего капитального ремонта);
2) сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонды капитального ремонта на специальном счете;
3) информацию о размере остатка средств на специальном счете.
Приложения:
Сообщение о проведении общего собрания в очной форме собственников помещений многоквартирного дома
ДОВЕРЕННОСТЬ
Уведомление собственнику помещения
Уведомление об итогах проведенного общего собрания собственников
